Konutta seçim dengesizliği

Son 20 aydır gerileme eğiliminde olan konut satışları şubat ayıitibarıyla sürpriz yaptı ve yüzde 17 arttı. Halbuki şubat ayı itibarıyla son bir yıllık konut satışı yüzde 17 azalma gösterdi. Yıllık toplam satış adedi Şubat 2023’teki 1 milyon 477 binden Şubat 2024’te 1 Milyon 222 bin adede indi. Bir yılda konut satışı 255 bin adet daha azaldı.

BloombergHT'de yer alan habere göre; konut satışlarının Haziran 2022 dönemindeki zirve seviyesini gördü ve bu noktaya göre düşüş daha büyük. 1.665 bin adet konutun satıldığı zirve düzeyinden şimdi yıllık satışlar 1.222 bine indi. Yıl bazındaki satışlarda 443 bin ve yüzde 27’lik azalma meydana geldi ki, büyük sayı. Aslında bu durumu konut satışları normal düzeylerine iniyor diye de değerlendirmek mümkün.  Aylık ortalamada 100 bin konutun el değiştirmesi ve bunun yarıya yakınının ilk el konutlardan oluşması gayet de normaldir. Anormal olan 20 ay önceki durumdu. Çünkü faizler negatif, para bol, enflasyon almış başını gidiyor, varlıkları koruyacak alternatif araçlar çok sınırlı. Para mecburen konuta ve gayrimenkule akıyor.

SATIŞLARIN AZALMASININ NEDENLERİ

Temmuz 2022’den başlayarak satışların düşmesine ise belli başlı üç faktör rol oynadı.

1-Hükümet ucuz ve uygun koşullu konut kampanyası açıklayacağını ilk kez Temmuz 2022’de dillendirmeye başladı. Kampanya alıcıları beklemeye itti.

2-Konut fiyat artışının Haziran 2022’de yıllık bazda yüzde 160’ı bulması, Türkiye’de ve dünyada rekor kırması, fiyatların yurtiçi yerleşiklerin alım gücünü bir hayli aşması satışların hız kesmesine yol açtı.

3-Bir başka neden finansman ayağının aksamaya başlamasıdır. Düşük faizli konut kredisi normal işleyişini sürdürürken Haziran 2022’de makro ihtiyatı tedbirler kapsamında kredilere güçlü bir fren konuldu. Kredinin fiyatı ucuzdu ama kendisi ortalıkta yoktu.

Alım satımların ortalama üçte birini oluşturan ipotekli satışlar o tarihten bu yana geriliyor. Bu yıl da düşünü sürdüren ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 20’nin altına indi. Satışlar artık ağırlıklı olarak daha çok peşin, satıcı kredisi, çek ve senet gibi ödeme araçlarını kapsayan “diğer satışlar”dan yapılmaya ağırlık verildi.

ŞUBAT AYINDA İVMELENMENİN NEDENİ

 Ne oldu da satışlar şubat ayında ivmelendi? Satışların normal düzeyine doğru indiği bu dönemde istisnai bazı aylarda yükselmeler de görüldü. Geçen yılın ocak ve temmuz aylarında olduğu gibi. Son haftalarda konut kredilerinde bir ivmelenme söz konusu. Yüzde 40’ın üzerinde kredi maliyetiyle konut alma eğilimde aylık bazda bir artış var. Bu nedenle konut kredi stoku 440 milyar liranın üzerine çıktı. Yıllık artış hızı da şubat ayı başında yüzde 20’ye kadar inmişken bir ayda yüzde 30’a yükseldi. Ocak ayında ipotekli konut satışı 5.915 olurken şubat ayında bu rakam 8.827’ye çıktı.

KONUTTA SEÇİMİN ETKİSİ 

Ancak ivmelenmiş haliyle bile konut kredi artışı toplam kredi artışının yaklaşık 20 puan gerisinde bulunuyor. Şubat sonu itibariyle toplam kredi artışı yüzde 53 düzeyinde. Asıl büyüme ise yabancı para kredilerinden geliyor. Döviz kredilerindeki artış oranı şubat ayı sonunda yüzde 66’yı buldu. TL kredilerin artış oranı ise yüzde 47’ye geriledi. Seçim sonrasında ne olur ne olmaz diyerek potansiyel alıcıların bir miktarı harekete geçmişse mart ayında da satışların artması gerekir. Yerel olmasına karşılık seçim sonrası yeni bir sayfa açılması, buna göre de konut piyasasında koşulların değişmesi söz konusudur. Bu koşullar seçim sonucuna bağlı ve siyasi konjonktüre göre daraltıcı yönde olabileceği gibi genişletici yönde de olabilir.

Ayrıca seçime iki hafta gibi kısa bir süre kaldı. Beklenen konut kampanyası son dakikada mı açıklanıp devreye girecek yoksa mart sonrasına mı kalacak? Bunu da bilmiyoruz.